di Desiree Fields (1)

I WaypointsTM fanno parte del “sistema personalizzato di fidelizzazione e ricompense” creato da INCENTCO: un’azienda che combina tecnologia, marketing ed esperti di settore per ideare delle “piattaforme di incentivazione” per diversi ambiti, come l’immobiliare, l’affitto di mobili e le cure sanitarie. Finanziata da Starwood Capital Group e Coloy Capital, la Waypoint Homes è azienda immobiliare che controlla più di 30.000 abitazioni precedentemente ipotecate e che è riuscita, grazie ai suoi WaypointsTM, a gamificare le individualità ed il “buon comportamento” dei suoi affittuari. Questi ultimi infatti possono guadagnare punti se allineano le proprie abitudini agli interessi dei proprietari di casa: mentre fare “ciò che faresti comunque” aumenta le entrate dagli immobili, la maggior parte dei premi che si possono vincere – come elettrodomestici, accessori per la domotica ed altri tipi di migliorie – contribuiscono ad alzare il valore della proprietà.

Affitta senza pensieri. Guadagna Waypoints TM facendo quello che faresti comunque. Stipula un contratto da due o tre anni. Paga l’affitto regolarmente. Passa le revisioni. Passa la parola… Vivi bene. Con i tuoi Waypoints TM puoi ottenere fantastici premi: sconti sull’affitto… miglioramenti della tua casa… elettrodomestici e molto altro.

- Waypoints Home, 2015

La stessa bolla immobiliare che negli Stati Uniti ha causato il pignoramento di milioni di abitazioni e la conseguente impennata nella domanda di case in affitto, è coincisa con la supremazia del nuovo boom tecnologico. L’investimento immobiliare su larga scala sta cambiando faccia grazie alle innovazioni nella raccolta e nel trattamento dei big data, alle piattaforme basate sul cloud, al mobile computing e alle decisioni basate sugli algoritmi che permettono di astrarre e combinare conoscenze sempre più sofisticate.

Aziende come la Blackstone, la Colony Capital ed altri gestori di fondi d’investimento privati stanno approfittando del retaggio post-2008 di case vuote con stucchi rosa, giardini incolti e piscine abbandonate infestate dalle zanzare. Queste aziende iniziano costruendo portfolio composti da proprietà immobiliari disseminate su territori vasti e diversificati; una volta raggiunga una scala sufficiente, possono convertire i flussi di entrata alimentati dalle riscossione degli affitti in prodotti finanziari molto apprezzati sui mercati capitali.

L’affitto diventa un’attività con cui costruire prodotti finanziari

L’affitto non riveste più solo il semplice ruolo di adempimento contrattuale tra affittuari e inquilini, ma diventa un’attività con cui costruire prodotti finanziari. I WaypointsTM dimostrano come i proprietari possano combinare tecnologie informatiche ed elaborazione dei dati per aumentare i propri guadagni.

Le cosiddette “piattaforme per l’incentivazione” incoraggiano gli inquilini a impantanarsi in contratti a lungo termine, durante i quali gli affitti spesso salgono, così da garantire quei flussi in entrata necessari a ripagare gli obbligazionisti. E mentre i proprietari usano gli anticipi degli obbligazionisti per continuare ad espandersi, ogni passaggio genera commissioni per gli intermediari, come le agenzie di rating del credito che valutano i titoli ed i broker che li immettono sul mercato. I proprietari infine traggono vantaggio anche dai premi (le migliorie della casa, le riqualificazioni, ecc.) che, aumentando il valore dell’immobile, significano maggiori possibilità di guadagno nel momento in cui la casa verrà rimessa sul mercato.

I sistemi informativi insieme all’uso, al riuso e all’analisi dei dati, aiutano ad automatizzare la gestione delle proprietà in ogni passaggio. Le app per gestire le aste ad offerta massima (2) permettono agli investitori lontani di conoscere i mercati locali e puntare sugli immobili più appetibili. Automatizzando la riscossione degli affitti e la gestione delle richieste di manutenzione, si possono controllare migliaia di proprietà concentrate nella Sun Belt statunitense (3). Le “piattaforme per l’incentivazione” (come i Waypoints) gamificano la produzione della rendita: perfino gli sfratti possono essere delegati al software-as-a-service già compatibile con le piattaforme leader nel settore della gestione immobiliare.

L’entrata degli investitori istituzionali nei mercati immobiliari sta spingendo lo sviluppo di nuovi applicativi e tecniche innovative per raccogliere, trattare e riutilizzare i dati che guidano le strategie di investimento e gestiscono i portfolio. Gli ambiti per l’innovazione tecnologica e l’espansione dell’economia digitale includono, ad esempio, le analisi di mercato immobiliare (come quelli della RentRange e della CoreLogic), i sistemi di supervisione dei portfolio (come i servizi di Rental Asset Management and Performance system della Green River Capital) e le piattaforme online per la compravendita degli investimenti immobiliari (ad esempio Roofstock ed Investability).

Un aspetto cruciale della datafication è che si autoalimenta, accumulando ulteriore capitale informativo

La trasformazione del mercato immobiliare per le famiglie in un nuovo tipo di risorsa finanziaria tramite le infrastrutture informative e l’elaborazione dei dati, può essere interpretata come un esempio di datafication – termine coniato da studiosi dell’informazione come Mark Lycett, Viktor Mayer-Schonberger e Kenneth Cukier per descrivere l’estrazione di profitto dai dati. Le informazioni ricavate dagli immobili e dagli individui che li occupano, non solo permettono di analizzare dei frammenti di situazioni socio-spaziali, ma possono anche essere trasferite con facilità, efficienza ed a costi ridotti. Un aspetto cruciale della datafication è che si tratta di un processo che si autoalimenta, accumulando ulteriore capitale informativo. Ad esempio i sistemi che si interfacciano con gli inquilini per automatizzare la riscossione dell’affitto e le richieste di manutenzione generano un flusso di dati costante sull’immobile che servirà poi per alimentare gli algoritmi di offerta massima, le analisi dei livelli di affitto e la ricerca di efficienze nella gestione dei costi di manutenzione.

Chi detiene le informazioni, come vengono gestite e condivise, a che scopi sono utilizzate e a beneficio di chi?

Se da una parte la datafication permette di scoprire spazi e fasce di popolazione prima sconosciuti e stimola lo sviluppo di nuovi prodotti finanziari, dall’altra però tiene all’oscuro i diretti interessati, gli inquilini stessi. Il che non facilita una riflessione critica. L’automazione dei processi di affitto e della gestione immobiliare complica il ruolo del proprietario: anche un’azienda che detiene un monopolio sul controllo immobiliare ha comunque bisogno di intermediari tecnologici che supportino la sua posizione di forza tramite i loro sistemi di raccolta, trattamento e condivisione delle informazioni sugli individui e le loro case. La questione quindi diventa: chi detiene quelle informazioni, come vengono gestite, come vengono condivise, a che scopi sono utilizzate – e a beneficio di chi. Chi affitta da un proprietario automatizzato di fatto paga (involontariamente) un doppio affitto: il primo in forma monetaria e l’altro sotto forma di dati su operazioni abituali, come il rinnovo del contratto o la richiesta di riparazione di un lavandino che gocciola. La raccolta di questi dati crea quindi nuove opportunità di accumulazione del capitale. Ad esempio, le liste degli inquilini che occasionalmente pagano l’affitto con qualche giorno di ritardo possono essere rivendute ad un broker di dati e poi riutilizzate per fare pubblicità mirata su carte di credito, prestiti a corto termine, o servizi di “sharing economy” che dichiarano di aiutare la classe media in difficoltà ad arrotondare, condividendo la casa o l’automobile.

In sostanza la datafication nell’ambito immobiliare promuove gli interessi degli attori finanziari legando le abitazioni ai flussi di capitale globali ed intrappolando gli inquilini all’interno di sistemi di estrazione e mercificazione delle informazioni. La lotta per il diritto alla città deve inevitabilmente portarci a riconoscere e mettere in discussione questi nodi. Lo studioso Frank Pasquale sostiene che le industrie finanziarie e tecnologiche siano basate sull’opacità: smascherare queste pratiche e portarle allo scoperto è un atto politico che potrebbe aprire nuove opportunità di lotta critica sull’impatto della datafication sulla vita urbana.

 

Note:
(1) Desiree Fields – Università di Sheffield (d.fields@sheffield.ac.uk)
Traduzione Federico Piovesan – Twitter: @federicopvs
(2) Nelle aste ad offerta massima l’offerente dichiara il prezzo massimo che è disposto a pagare e l’applicazione continua a rilanciare automaticamente fintanto che l’offerta massima non viene superata.
(3) Area geografica che si estende dalla costa atlantica a quella pacifica e raggruppa gli stati meridionali del Paese: Alabama, Arizona, California, Florida, Georgia, Louisiana, Arkansas, Colorado, Utah, Mississippi, Nevada, Nuovo Messico, Texas, Carolina del Nord, Carolina del Sud.

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